REITs – Börsengehandelte Immobilienanlagen

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REIT ist die Abkürzung für Real-Estate-Investment-Trust und man versteht darunter zunächst eine bestimmte Form der Immobilienanlage in den USA. Der politische Wille bei der Schaffung dieses Instruments war die Absicht, eine Möglichkeit der Investition in Immobilien für jedermann zu schaffen. Die Hauptkriterien waren die einfache Zugänglichkeit und die Überschaubarkeit der Anlage.

Hauptziel war es, breiten Bevölkerungsschichten eine Möglichkeit zur sicheren Altersvorsorge einzurichten. Der Real-Estate-Investment-Trust ist in den USA eine eigene Form der Kapitalgesellschaft und diese besteht in der heutigen Form seit 1960.

Ein weltweites Vorbild

Etwa 10 Jahre nach den USA folgten mit ähnlichen Modellen die Niederlande und Australien. Es dauerte aber rund 40 Jahre, bis eine Reihe von ostasiatischen Ländern und schließlich mit Frankreich ein weiteres europäisches Land ähnlich ausgestattete Immobilienanlagen schufen. Schließlich führte auch Deutschland gleichzeitig mit Großbritannien und Italien eine entsprechende Struktur ein.

Der deutsche rechtliche Rahmen

Das „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ trat 2007 in Kraft und regelt die Geschäftstätigkeit dieser Unternehmensgattung. Zunächst gelten uneingeschränkt alle Rechtsvorschriften für Aktiengesellschaften und die des allgemeinen Wirtschaftsrechts. Das REITG beschränkt in § 1 die Geschäftstätigkeit auf den Erwerb inländischer und ausländischer Immobilien mit Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien, sowie darauf diese zu verwalten und zu veräußern.

Ebenfalls können Anteile an Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften erworben, verwaltet und veräußert werden, die in diesem Geschäftsfeld tätig sind. Zwingend vorgeschrieben sind die Börsennotierung und der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit auf der Immobilienanlage. Ausgeschlossen ist der Immobilienhandel. Vorgeschrieben sind eine Mindeststreuung des Aktienbesitzes, eine Mindestausschüttung und eine Mindesteigenkapitalquote.

Als Streubesitz definiert das Gesetz den Umstand, dass wenigstens 15 % der Aktien von Aktionären gehalten werden, die weniger als 3 % des Aktienkapitals halten. Die Vorschriften zur Mindestausschüttung verlangen eine solche in Höhe von mindestens 90 % des handelsrechtlichen Jahresüberschusses.

Die steuerliche Behandlung

Wenigstens 75 % des Vermögens müssen aus Immobilien bestehen und wenigstens 75% der Einkünfte müssen aus Immobilien stammen, was bedeutet das ein Viertel der Einkünfte nicht aus Immobilien herrühren muss. Da die REIT-AG weder der Gewerbesteuer noch der Körperschaftssteuer unterliegt, bedeutet dies bereits eine bedeutende steuerliche Privilegierung.

Erträge aus einer REIT-AG werden ausschließlich durch die Gesellschafter versteuert. Für deutsche Anteilseigner, die die Anteile im Privatvermögen halten, bedeutet dies, dass der Steuersatz 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag und eventuell Kirchensteuer beträgt und damit abgegolten ist (Abgeltungssteuer). Für den Fall, dass die Anteile im Betriebsvermögen oder durch Kapitalgesellschaften gehalten werden, gelten andere Vorschriften. Für Deutsche sind REIT-Aktien eine sichere und ertragsstarke Anlagemöglichkeit.

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