Zweitwohnungssteuer umgehen: Welche Möglichkeiten gibt es?

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Die Zweitwohnungssteuer, die auch unter den Bezeichnungen Zweitwohnsitzsteuer, Nebenwohnsitzsteuer und Zweitwohnungsabgabe bekannt wurde, ist in Deutschland generell eine kommunale Aufwandssteuer. Kurz gesagt handelt es sich um eine Kommunalsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird. Allerdings kann jede Stadt oder Gemeinde selbst entscheiden, ob sie diese erhebt oder nicht. Für viele Entscheidungsträger auf politischer Ebene bedeutet sie naturgemäß eine gern gesehene und zusätzlich Einnahmequelle.

Zur Besteuerung herangezogen wird das Innehaben einer Wohnung zusätzlich zu einer anderen, der Hauptwohnung. Ob es sich um eine gemietete Wohnung handelt oder um eine, die vom Eigentümer selbst bewohnt wird, ist nicht von Relevanz. Als unerheblich wird auch angesehen, wenn sich Haupt- und Nebenwohnung im gleichen Ort befinden. Die Zweitwohnung wird oft mit der Nebenwohnung entsprechend dem Melderecht gleichgesetzt.

Zweitwohnungssteuer umgehen: Wie wird der Begriff Wohnung auf kommunaler Ebene definiert?

Hier besteht keine einheitliche Regelung. Es gibt Regionen, wo eine abgeschlossene Wohneinheit schon aus einem Zimmer mit Küche oder Kochnische sowie Bad und WC im Sinne der Landesbauordnung als Wohnung angesehen wird. Auch das Fenster vorhanden sind sowie eine Energie- und Wasserversorgung kann als Entscheidungskriterium dazu führen, dass ein solcher Raum als Wohnung gilt. In einigen Städten Deutschlands beispielsweise werden sogar Wohnmobile, Mobilheime sowie Wohn- und Campingwagen als Wohnung deklariert, wenn sie zum Zwecke des persönlichen Lebensbedarfes auf einem fremden oder dem eigenen Grundstück dauerhaft abgestellt werden. Andere Kommunen verlangen die Steuer auch für ein WG-Zimmer oder ein Zimmer zur Untermiete. Am besten erkundigt sich jeder beim zuständigen Einwohnermeldeamt, wie die Regelung vor Ort aussieht.

Trifft eine Kommune keine Aussage dazu, wie sie den Begriff Wohnung auslegt, gilt die im Bundesland gültige Bauordnung. In ihr ist festgeschrieben, dass eine Wohnung im Regelfall mindestens über eine Küche oder Kochnische sowie Bad/Dusche und Toilette verfügen muss. Beruht die Gemeindesatzung auf dem Melderecht, ist jeder umschlossene Raum, in dem gewohnt und geschlafen wird, eine Wohnung.

Wie sieht es mit der Bemessungsgrundlage aus?

Für die Zweitwohnungssteuer gilt meistens die jährliche Netto-Kaltmiete als Bemessungsgrundlage. Seltener wird von den Gemeinden die Jahresrohmiete (Kaltmiete mit bestimmten kalten Betriebskosten) oder Wohnfläche herangezogen. Der Steuersatz schwankt je nach Festsetzung zwischen5 und 15 Prozent bezogen auf die Kaltmiete. Immer wieder wird auf § 79 Bewertungsgesetz (Fassung vom 26. September 1974) maßgeblich Bezug genommen. Darin heißt es: Zitat: Häufig wird auf § 79 Bewertungsgesetz in der Fassung vom 26. September 1974 (BGBl. I S. 2370) mit der Maßgabe Bezug genommen, dass die Jahresrohmieten, die gemäß Artikel 2 des Gesetzes zur Änderung des Bewertungsgesetzes vom 13. August 1965 (BGBl. I S. 851) vom Finanzamt auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 1964 festgestellt wurden, jeweils für das Erhebungsjahr auf den September des Vorjahres hochgerechnet werden.

Wer ist von der Zweitwohnungssteuer befreit?

Eine grundsätzliche Befreiung gilt für alle, die:

  • am Zweitwohnsitz in einer Gemeinschaftsunterkunft leben wie beispielsweise einem Alten oder Pflegeheim bzw. einer Therapie oder Erziehungseinrichtung
  • am Zweitwohnsitz im Gefängnis sitzen
  • am Zweitwohnsitz für maximal 2 Monate in einem Hotel wohnen
  • Berufspendler und verheiratet sind und der Hauptwohnsitz die gemeinsame Wohnung mit dem Ehepartner bzw. der Ehepartnerin darstellt
  • als Soldaten eine rein dienstlich bereitgestellte und genutzte Zweitwohnung bewohnen
  • eine Dienstleistung nach dem Vierten Abschnitt des Soldatengesetzes erbringen
    Zivildienst leisten
  • Bundesfreiwilligendienst leisten
  • als Mitarbeiter des öffentlichen Dienstes an Fachstudien oder Lehrgängen für eine Aus- oder Fortbildung teilnehmen

Geringverdiener sind in Bayern von der Zweitwohnsitzsteuer auf Antrag befreit. Das maximale Einkommen darf 29.000 Euro per anno für Alleinstehende und 37.000 Euro für Verheiratete nicht übersteigen (Stand 2018). Auszubildende und Minderjährige sind befreit, wenn sie einen Zweitwohnsitz bei den Eltern oder einem geschiedenen Elternteil haben. Voraussetzung: Sie sind finanziell noch von ihnen abhängig. Berufspendler mit einer Dienstwohnung sind für genau diesen Zweitwohnsitz steuerbefreit, wenn sie verheiratet sind. Voraussetzung: Der Hauptwohnsitz wird gemeinsam mit dem Ehepartner bzw. der Ehepartnerin bewohnt.

Welcher Regelung unterliegen Studenten bezüglich der Zweitwohnsitzsteuer?

Sie sind nicht automatisch befreit und die Gerichtsurteile sind nicht einheitlich. Wer sein Studentenleben in einer Universitätsstadt beginnt, sollte jedoch davon ausgehen, dass die Steuer erhoben wird. Vielfach stellt sich die Frage, ob es nicht besser ist, sich direkt mit Hauptwohnsitz am Studienort anzumelden. Dazu sind Studenten sogar verpflichtet, wenn sie sich mehrheitlich und auch in der vorlesungsfreien Zeit (Semesterferien) am Studienort aufhalten, dort ihren Job (Nebenjob) verrichten und ihre Eltern lediglich in Abständen von mehreren Wochen besuchen. Die gewählte Stadt für das Studium wird zum Lebensmittelpunkt. Studierende, die BAföG erhalten, sind nicht generell von der Zweitwohnsitzsteuer befreit. Sie kann allerdings im Einzelfall erlassen oder zumindest gestundet werden.

Die Zweitwohnungssteuer wurde vom Bundesverfassungsgericht für volljährige Studenten gebilligt. Das Gericht legte aber nicht fest, wie die Steuer für Studenten unter 18 Jahren zu handhaben ist. Sie dürfen entsprechend § 12 Abs. 2 Bundesmeldegesetz nur bei den Eltern bzw. Sorgeberechtigten ihren Hauptwohnsitz haben.

steuern für zweite wohnung

Aleksandr Kalugin/123RF.COM

Wie sieht es mit der steuerlichen Absetzbarkeit aus?

Wird die Zweitwohnung aus beruflichen Gründen genutzt, kann die Zweitwohnsitzsteuer als Werbungskosten in Anlage N der Steuererklärung angegeben werden. Ferienhausbesitzer können das nicht, weil die Kosten für rein privat unterhaltene Zweitwohnungen steuerlich nicht absetzbar sind.

Welche Konsequenzen drohen, wenn der Zweitwohnsitz nicht angemeldet wird?

Da für diesen genau wie für den Erstwohnsitz eine Meldepflicht ab dem 7. Monat besteht, ist bei Nichtanmeldung der Tatbestand der Steuerhinterziehung erfüllt. Wer das nicht wusste und die ersten sechs Monate sind bereits verstrichen, sollte zusammen mit einem Anwalt für Steuerstrafrecht eine (strafbefreiende) Selbstanzeige beim zuständigen Finanzamt machen. So ist unter Umständen eine Strafbefreiung möglich. Die Zweitwohnsitzsteuer ist in jedem Fall nachträglich zu zahlen.

Wie kann die Zweitwohnsitzsteuer umgangen werden?

Das ist nicht ganz so einfach. Der Bürger ist nicht völlig frei in der Entscheidung, welche seine Erst- bzw. Zweitwohnung ist. Die Definition ergibt sich aus dem Melderechtsrahmengesetz. In § 12 Abs. 2 Satz 1 und 2 MRRG ist folgende Regelung nachzulesen: Zitat: „(2) Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung des Einwohners. Hauptwohnung eines verheirateten oder eine Lebenspartnerschaft führenden Einwohners, der nicht dauernd getrennt von seiner Familie oder seinem Lebenspartner lebt, ist die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie oder der Lebenspartner.“

Doch sehen wir uns bestehende Möglichkeiten an:

Werden Erst- und Zweitwohnsitz getauscht, kann die Steuer vermieden werden, wenn eine der beiden Kommunen diese Zweitwohnsitzsteuer nicht erhebt. Eine nicht immer erfolgreiche Variante zur Vermeidung der Zweitwohnsitzsteuer lautet von Studenten: Das Kinderzimmer bei den Eltern wird als Hauptwohnsitz angegeben. Am Studienort wird nur ein Nebenwohnsitz genutzt. Ganz nach dem Motto: Wenn keine Erstwohnung vorhanden ist, dann kann es auch keine Zweitwohnung geben. Fazit daraus: Keine Zweitwohnsitzsteuer. Auch mit der steuerlich anerkannten doppelten Haushaltsführung lässt sich die Zweitwohnungssteuer umgehen. Die Steuer kann in diesem Fall als Werbungkosten abgesetzt werden.

 

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