Der allseits bekannte Bausparvertrag gehört vor allem hierzulande zu den beliebtesten Anlageformen überhaupt – sei es, um sich damit den Traum vom Eigenheim zu finanzieren oder schlicht und einfach als potentiell gewinnbringende Geldanlage. Doch obschon die meisten Menschen bereits von dem Bausparvertrag gehört haben, wissen überraschenderweise nur die wenigsten, wie das Bausparen tatsächlich funktioniert. Wie ist so ein Bausparvertrag beispielsweise aufgebaut? Welche Vor- und Nachteile bringt er mit sich? Was hat es mit der sogenannten Zuteilungsreife auf sich? Und wie lange muss man eigentlich warten, bis das Bauspardarlehen ausgezahlt werden kann?
Bei einem Bausparvertrag, der in der Regel mit der Hausbank respektive einer Bausparkasse geschlossen wird, handelt es sich einfach gesagt um ein Finanzprodukt, mit dem der Anleger grundsätzlich nicht nur Geld sparen, sondern außerdem auch ein vergleichsweise (zins-)günstiges Darlehen für eine Immobilien- beziehungsweise Baufinanzierung erhalten kann. Daher ist der Bausparvertrag vor allem für Menschen mit wenig Eigenkapital gedacht, die sich trotzdem den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Aber wie funktioniert das Bausparen denn eigentlich genau? Bei dem Abschluss eines Bausparvertrages legt der Anleger eine Bausparsumme fest, die sich aus dem Guthaben und der Gesamtsumme des Bauspardarlehens zusammensetzt.
Dieser Betrag wird dann am Ende der Sparphase an den Bausparer ausgezahlt und kann zum Beispiel für den Bau, Kauf oder zur Modernisierung einer Immobilie verwendet werden. Ein weiterer Vorteil des Bausparvertrages: Der Anleger wird in vielen Fällen auch von dem eigenen Arbeitgeber und sogar vom Staat selbst unterstützt – unter anderem in Form von sogenannten Arbeitnehmersparzulagen, staatlichen Bausparförderungen und sonstigen vermögenswirksamen Leistungen. Da es hierbei jedoch auf die individuelle und finanzielle Situation eines jeden Anlegers ankommt, können sich die Art und auch die Höhe der Förderung zum Teil recht deutlich voneinander unterscheiden.
Und wie ist so ein Bausparvertrag aufgebaut, beziehungsweise wie funktioniert das Bausparen eigentlich genau? Im Grunde lässt sich ein klassischer Bausparvertrag in drei unterschiedliche Phasen aufteilen: Die (An-)Spar-, die Zuteilungs- und die Darlehensphase. Und da jede dieser Phasen ihre ganz speziellen Eigenheiten hat, nehmen wir die drei Bausteine im folgenden Text etwas genauer unter die Lupe.
Baufinanzierung leicht gemacht: Die drei Phasen eines Bausparvertrages
Vorab sei noch gesagt, dass sich ein Bausparvertrag grundsätzlich sehr flexibel aufbauen lässt und sich je nach Tarif und gewünschter Zielsetzung von anderen Verträgen respektive Vertragsarten unterscheiden kann. Der „klassische“ Bausparvertrag, der mit Abstand am häufigsten genutzt wird (beispielsweise zur Baufinanzierung oder als Spar- beziehungsweise Geldanlage), funktioniert allerdings relativ einfach, da sich der gesamte Ablauf – vom Vertragsabschluss bis zur Auszahlung – recht leicht in drei übersichtliche Phasen aufteilen lässt.
1. Die Ansparphase
Da der Anleger in der Regel schon vor der finalen Vertragsunterschrift sowohl die Bausparsumme an sich, als auch den Darlehenszins(satz) und den schlussendlichen Tilgungsbetrag festlegen muss, sollte man sich genau überlegen, wie viel Geld man am Ende tatsächlich benötigt – denn eine nachträgliche Änderung am Bausparvertrag ist in der Regel nicht so einfach möglich. Sobald der Anleger den Bausparvertrag mit der Bausparkasse geschlossen hat, beginnt direkt die sogenannte Sparphase. Hierbei zahlt der Anleger jeden Monat (bei Bedarf oder auf Wunsch auch viertel- oder halbjährlich) die zuvor festgelegte Sparrate an die Bank, deren Höhe sich an der gewünschten Bausparsumme und der vereinbarten Bausparlaufzeit orientiert. Übrigens: Bei einem klassischen Bausparvertrag gibt es keine feste Vertragslaufzeit, sondern nur eine Mindestlaufzeit.
Das auf diesem Weg angesparte Guthaben, das durch sogenannte vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers und zudem auch durch staatliche Förderungen aufgestockt werden kann, wird von der Bank verwaltet – dem normalen Sparkonto recht ähnlich – und wirft dementsprechend Guthabenzinsen ab. Diese Zinsen richten sich hauptschlich nach dem aktuell geltenden Leitzins und dem vom Anleger gewählten (Bauspar-)Tarif. So ergeben sich während der Ansparphase Zinsen in Höhe von 0,1 bis 0,9 Prozent auf das gesamte Guthaben. Gut zu wissen: Während der gesamten Laufzeit des Bausparvertrages fallen Kontoführungsgebühren an, deren Höhe sich von Bausparkasse zu Bausparkasse unterscheiden kann. Daher kann sich ein ausführlicher Vergleich der verschiedenen Anbieter im wahrsten Sinne des Wortes bezahlt machen.
2. Die Zuteilungsphase
Wenn der Anleger ein ausreichendes Guthaben angespart hat – meist handelt es sich dabei um rund 30 bis 50 Prozent der gesamten Bausparsumme, was in der Regel mehrere Jahre (häufig sechs bis acht) dauert – wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und die sogenannte Zuteilungsphase beginnt. Nun hat der Anleger die Möglichkeit, sich entweder das bisher angesparte Guthaben direkt auszahlen zu lassen oder das mit dem Bausparvertrag verbundene (Bauspar-)Darlehen in Anspruch zu nehmen. Gut zu wissen: Alternativ zur Selbstnutzung steht es der Anleger frei, seinen Bausparvertrag zu verkaufen.
Um die Zuteilungsreife des Bausparvertrages zu erreichen, muss zum einen die Mindestlaufzeit (in der Regel 18 Monate) eingehalten und zum anderen eine ausreichend hohe Bewertungszahl erreicht werden. Diese Bewertungszahl regelt eine möglichst gerechte Verteilung der Gelder und dementsprechend die Reihenfolge der Zuteilung, da alle Bausparanleger der jeweiligen Bausparkasse in ein und denselben Topf einzahlen. Dabei gilt: Je höher die Sparbeiträge und je kürzer die Ansparphase, desto schneller steigt die Bewertungszahl. Die Dauer der Zuteilungsphase kann übrigens durch Sonderzahlungen während der Ansparphase verkürzt werden.
3. Die Darlehensphase
Falls sich der Anleger letztendlich dazu entscheidet, das Bauspardarlehen selbst in Anspruch zu nehmen – um damit beispielsweise ein Haus zu kaufen, zu bauen oder eine (Wohn-)Immobilie zu modernisieren – zahlt die Bausparkasse in der Darlehensphase (neben dem bereits angesparten Bausparguthaben) die zu Beginn festgelegte Darlehenssumme aus. Nach der Inanspruchnahme zahlt der Anleger, respektive ab jetzt Darlehensnehmer genannt, die geliehene Summe mit monatlichen Tilgungsraten (nebst Zinsen) an die Bausparkasse zurück. Statt den monatlichen Sparraten zahlt der Darlehensnehmer nun also einen vergleichbaren Betrag zur Tilgung des Bauspardarlehens.
Hieraus ergibt sich übrigens ein weiterer potentieller Vorteil des Bausparvertrages, da die Höhe der Tilgungsrate vom Kreditnehmer selbst festgelegt werden kann. Gut zu wissen: Die Höhe des monatlichen Tilgungsbeitrages, der vom Anleger gewählte Darlehenszins und die Darlehenshöhe bestimmen die Länge der Tilgungslaufzeit. Die Dauer der Darlehensphase ist hingegen abhängig von dem jeweiligen Bauspartarif.
Und worauf sollte man bei einem Bausparvertrag darüber hinaus noch achten?
Wie man sieht, ist das Bausparen an sich grundsätzlich relativ einfach und sehr flexibel – jedoch sollte der Anleger trotzdem auf einige wichtige Punkte achten, damit die Inhalte des Bausparvertrages auch möglichst gut zu den eigenen Bedürfnissen und Wünschen passen. Dementsprechend sollte man sich zum einen bereits schon vor der Vertragsunterschrift genau überlegen, wofür man das Bauspardarlehen nutzen möchte und wie viel Geld man dafür tatsächlich benötigt. Zum anderen ist es ratsam, die Höhe der Tilgungsrate an die persönliche Finanzsituation anzupassen, um bei eventuellen Engpässen nicht direkt in Schwierigkeiten zu geraten. Außerdem sollte sich der geneigte Anleger die Zeit nehmen, um die Angebote der verschiedenen Banken und Bausparkassen in Ruhe miteinander vergleichen zu können. Darüber hinaus empfiehlt sich ein Beratungsgespräch mit einem unabhängigen Finanzexperten, damit keine Frage offen bleibt.
